2016年7月，一線城市樓市依舊火爆，根據(jù)克而瑞7月市場(chǎng)運(yùn)行數(shù)據(jù)，全國(guó)樓市供應(yīng)量及成交量均出現(xiàn)大幅下滑，但北京、深圳仍處于高位，上海多個(gè)版塊拍出地王。溫州、武漢、蘇州、南京等地樓市熱度也不減，多個(gè)城市拍出地王。火熱的樓市迫使地方政府出臺(tái)限制政策，8月11日，南京提高二套房首付比，蘇州對(duì)非戶(hù)籍人士二套房限購(gòu)，其中蘇州是首個(gè)重啟限購(gòu)的二線城市。

自2010年全國(guó)數(shù)十個(gè)城市實(shí)行限購(gòu)令以來(lái)，房市進(jìn)入下降周期，最終除了一線城市以外，其它所有城市在2014年9月末以前都取消了限購(gòu)。但房市頹勢(shì)不減，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)分化：一線城市高漲，三四線城市滯銷(xiāo)，庫(kù)存居高不下。

為了維穩(wěn)房?jī)r(jià)，央行放寬房貸政策，到2015年初，三四線城市的房?jī)r(jià)沒(méi)有起色，一二線城市的房?jī)r(jià)卻開(kāi)始上揚(yáng)，深圳更出現(xiàn)爆發(fā)性上漲，房地產(chǎn)市場(chǎng)的分化越發(fā)明顯。2015年10月，全國(guó)商品房待售面積68632萬(wàn)平方米，全國(guó)70個(gè)城市的房?jī)r(jià)同比數(shù)據(jù)中，只有16個(gè)城市的房?jī)r(jià)上漲，多數(shù)三四線城市的房?jī)r(jià)都處于下跌狀態(tài)。

化解房地產(chǎn)庫(kù)存隨之成為中央經(jīng)濟(jì)工作的重點(diǎn)，決策層認(rèn)為庫(kù)存的持續(xù)高位對(duì)房地產(chǎn)投資數(shù)據(jù)產(chǎn)生了巨大的負(fù)面影響，房?jī)r(jià)下跌如果失速，也會(huì)造成金融領(lǐng)域的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。在這種情況下，各類(lèi)刺激購(gòu)買(mǎi)住房的政策頻出，如住房公積金異地貸款、鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城買(mǎi)房等。

最直接的刺激政策還是寬松的信貸。海通證券李迅雷指出，2010年以后中國(guó)的樓市主要靠信貸拉動(dòng)，2014年經(jīng)濟(jì)持續(xù)衰退，實(shí)體經(jīng)濟(jì)投資低迷以后，“購(gòu)房成為對(duì)付貨幣超發(fā)的主要手段”，今年上半年新增的房貸超過(guò)2萬(wàn)億，比去年同期增長(zhǎng)60%，8月份一度出現(xiàn)銀行新增信貸低于房地產(chǎn)按揭貸款的現(xiàn)象，居民投資房地產(chǎn)的杠桿率大幅提升。

站在現(xiàn)在這個(gè)時(shí)點(diǎn)來(lái)看中國(guó)的樓市。首先，全國(guó)有600余個(gè)城市，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)的70個(gè)大中型城市以外的城市房?jī)r(jià)，很難有上漲的動(dòng)力。從人口結(jié)構(gòu)上看，中國(guó)進(jìn)城的農(nóng)民工數(shù)量已經(jīng)達(dá)到頂峰，在目前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境和戶(hù)籍政策下，很難再有大的變化，再加上人口老齡化，城市的房地產(chǎn)的增量需求銳減。

其次，地區(qū)之間的樓市趨于分化，由于城市無(wú)法從農(nóng)村獲得增量的人口流入，城市之間會(huì)出現(xiàn)人口爭(zhēng)奪。基本面上看，一二線城市因其教育、醫(yī)療及硬件設(shè)施的優(yōu)勢(shì)，仍可以保持對(duì)勞動(dòng)力的吸引力，會(huì)促進(jìn)人口從小城市向大城市流動(dòng)，加速一二線城市與三四線城市間樓市的分化。

回過(guò)頭再來(lái)看一二線城市。首先，一線城市及部分二線城市強(qiáng)有力的土地?cái)?shù)量管制，使得政府可以控制新增住宅的供給，具有一定的房?jī)r(jià)調(diào)控能力。其次，快速增長(zhǎng)的信貸規(guī)模，在經(jīng)濟(jì)不景氣、缺乏可投資的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的環(huán)境下，供給受限的住宅是為數(shù)不多的投資去向。過(guò)去十幾年的貨幣政策，特大和超大城市的房?jī)r(jià)是少數(shù)可以跑贏信貸增速的資產(chǎn)。

在回答一二線房市的下一站在哪里之前，我們要搞清楚，為什么房?jī)r(jià)會(huì)漲？李迅雷指出的信貸寬松只是條件之一，因?yàn)閷捤傻男刨J也可能會(huì)流向股市，也推動(dòng)了2015年上半年的股市高潮。購(gòu)房之所以可以成為對(duì)抗貨幣貶值的渠道，是因?yàn)橐欢€城市的房產(chǎn)是一個(gè)好的儲(chǔ)值工具——供應(yīng)有限且可控。

由于中國(guó)的土地供給受到中央控制，在土地供給上，國(guó)土資源部整體的思路是放任人口流出地區(qū)的住房供應(yīng)（土地供應(yīng)量基本上是過(guò)度供應(yīng)），積累了那些地區(qū)的金融風(fēng)險(xiǎn)；同時(shí)減少了人口流入地區(qū)的住房供應(yīng)（限制土地供應(yīng)，尤其是核心市區(qū)的土地），加劇了當(dāng)?shù)刈》慷倘睜顩r。從這一點(diǎn)來(lái)看，中國(guó)房?jī)r(jià)高的城市是相似的，土地供應(yīng)的數(shù)量管制是房?jī)r(jià)上漲的基本前提。

根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院的統(tǒng)計(jì)，2015年，上海商品住宅用地成交量不及去年，僅成交56宗地，成交面積僅594.82萬(wàn)平，較2014年同期下降38.98%。這種情況造就了2016年以來(lái)上海持續(xù)火爆的樓市。2013年一、二線城市的房?jī)r(jià)大漲，根本原因也在于住房需求增長(zhǎng)了18%，而住宅土地供應(yīng)量同比卻下跌了13%。

相反，三四線以下的城市，需求原本就比較疲弱，對(duì)于地方官員而言，賣(mài)地是當(dāng)期收入，是完成自己政績(jī)的保證，而穩(wěn)定地價(jià)對(duì)此貢獻(xiàn)很小，官員沒(méi)有動(dòng)力去抑制供給。這使得即使房地產(chǎn)庫(kù)存保持在高位，地方政府賣(mài)地的沖動(dòng)依然很強(qiáng)，補(bǔ)庫(kù)存沖動(dòng)也很強(qiáng)。

2014年末開(kāi)始的房地產(chǎn)政策的寬松，尤其是2015年下半年以來(lái)的去庫(kù)存的政策刺激，雖然意在三四線城市的庫(kù)存，但考慮儲(chǔ)值的因素，增發(fā)的信貸更多向一二線城市流動(dòng)，盡管中金公司梁紅等人的報(bào)告指出，從家庭部門(mén)的房地產(chǎn)信貸的杠桿、久期等來(lái)看，風(fēng)險(xiǎn)并不高，但從風(fēng)險(xiǎn)積累的角度來(lái)看，房地產(chǎn)去庫(kù)存的政策沒(méi)有消除三四線及以下城市的風(fēng)險(xiǎn)，整體上抬高了一二線城市的風(fēng)險(xiǎn)水平，尤其是京滬深三地。

但房?jī)r(jià)不可能無(wú)限制地高下去。在開(kāi)放經(jīng)濟(jì)體中，房?jī)r(jià)是有頂?shù)摹Ｔ诰畹鹊兀?000萬(wàn)總價(jià)的住宅已經(jīng)很難稱(chēng)之為豪宅。相比紐約、倫敦等國(guó)際知名城市，京滬等地的房?jī)r(jià)也顯得太高了，當(dāng)京滬等地的住宅性?xún)r(jià)比大幅低于上述城市以后，住宅業(yè)主就有很大的概率出售中國(guó)的房產(chǎn)，轉(zhuǎn)而在美國(guó)置業(yè)，最起碼也會(huì)越來(lái)越傾向多元化投資。

邏輯上講，房?jī)r(jià)過(guò)高之后面臨的一定是資本外流，繼而對(duì)匯率施壓，人民幣會(huì)有較大的貶值壓力。目前人民幣正面臨著這種囧境，也因此有人提出加強(qiáng)資本管制，抑制居民出售人民幣資產(chǎn)的趨勢(shì)。但資本管制的代價(jià)是高昂的，很難走出這一步。

中國(guó)通過(guò)資本賬戶(hù)管制，抑制了出售境內(nèi)房產(chǎn)、資本外流的趨勢(shì)，信貸繼續(xù)流向房地產(chǎn)的趨勢(shì)還可以維持住，再通過(guò)土地供應(yīng)管制，保證新增房產(chǎn)的增速慢于人口流入的速度，房地產(chǎn)作為投資品的屬性也可以維持住，但京滬的未來(lái)仍不樂(lè)觀。

以房?jī)r(jià)為代表的生活成本上漲，影響勞動(dòng)力流動(dòng)的方向和部分地區(qū)的勞動(dòng)力供給，倒逼工資提高，偏離勞動(dòng)生產(chǎn)率提高趨勢(shì)，迫使企業(yè)經(jīng)營(yíng)者加速資本對(duì)于勞動(dòng)力的替代和過(guò)度的產(chǎn)業(yè)升級(jí)。不管是中國(guó)整體的城市化進(jìn)程，還是相應(yīng)城市的競(jìng)爭(zhēng)力，過(guò)早的資本替代勞動(dòng)和過(guò)度的產(chǎn)業(yè)升級(jí)都不是好消息。

更危險(xiǎn)的是社會(huì)結(jié)構(gòu)與國(guó)民心態(tài)的改變，高房?jī)r(jià)致使現(xiàn)存不動(dòng)產(chǎn)所有者具有先發(fā)優(yōu)勢(shì)，巨大的房?jī)r(jià)收入比，使得多數(shù)青年無(wú)法不借助父母而獨(dú)立買(mǎi)房，有錢(qián)才能買(mǎi)房，房?jī)r(jià)跑贏收入，不斷攀升的房?jī)r(jià)產(chǎn)生的財(cái)富效應(yīng)，有可能阻礙階層流動(dòng)。

以京滬為代表的大城市的房?jī)r(jià)長(zhǎng)期保持快速增長(zhǎng)，會(huì)產(chǎn)生金融擠出實(shí)業(yè)的現(xiàn)象，打擊到創(chuàng)業(yè)與實(shí)體經(jīng)濟(jì)。對(duì)大城市來(lái)說(shuō)，這才是致命的。創(chuàng)業(yè)十年，不抵買(mǎi)房一套。有能力而沒(méi)有原始積累的人，在這個(gè)城市不吃香，而沒(méi)能力、肯啃老只會(huì)買(mǎi)房的人反而大賺特賺，會(huì)打壓創(chuàng)新、催毀城市的創(chuàng)業(yè)激情。

讓京滬的房產(chǎn)泡沫破裂，還是讓它們走向“香港化”，這真是非常艱難的選擇。